부부 공동명의 '절세 공식' 깨졌다…종부세 개편, 실거주 여부가 관건

🔑 핵심 요약

• 정부, 지난 3일 '2026년 세제개편안' 발표…종부세·양도세 기준을 '주택 수'에서 '가격·실거주'로 전환
• 실거주 1주택자 기본공제 12억→14억원 상향, 비거주자는 9억원 적용
• 서울 반포자이 84㎡ 공동명의 사례, 실거주 시 보유세 1년 새 약 49% 증가 추정

그동안 '만능 절세 수단'이었던 부부 공동명의

부부가 주택 지분을 나눠 보유하면 각자 기본공제를 받고 과세표준도 두 사람에게 분산돼 높은 누진세율을 피할 수 있었습니다. 맞벌이 확산과 재산 형성에 대한 인식 변화 속에서 공동명의는 보편적인 주택 소유 형태로 자리 잡았고, 역대 정부도 증여·상속 등에서 공동명의에 유리한 방향으로 제도를 설계해 왔습니다.

하지만 지난 3일 발표된 2026년 세제개편안은 종부세와 양도소득세의 판단 기준을 '몇 채를 가졌느냐'에서 '얼마짜리 집을 가졌고 실제로 거주하느냐'로 옮겼습니다. 실거주 1주택자에 대한 보호는 강화하되, 집을 갖고 있어도 그곳에 살지 않는 경우에는 혜택을 줄이는 방향입니다.

실거주 여부에 따라 보유세 격차 커진다

개편안에 따르면 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 현행 12억원에서 14억원으로 오르지만, 비거주 1주택자는 9억원이 적용됩니다. 여기에 공정시장가액비율도 2028년부터 실거주자는 70%, 비거주자는 80%로 이원화됩니다. 부부 공동명의 1주택자는 개편 이후에도 지분별로 각각 세금을 내는 '개별과세'와, 부부 중 한 명을 1세대 1주택자로 간주하는 '공동명의 1주택 특례' 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다. 다만 특례를 택하더라도 실거주 여부에 따라 14억원 또는 9억원의 공제 기준이 갈립니다.

전문가 분석에 따르면 서울 서초구 반포자이 전용 84㎡를 공동명의로 보유한 경우, 공시가격이 올해와 동일하더라도 실거주 시 보유세는 2026년 1171만원에서 2027년 1744만원으로 약 49% 늘어날 것으로 추산됐습니다. 공정시장가액비율 상향과 세부담 상한이 150%에서 200%로 높아지는 점도 세 부담을 키우는 요인으로 꼽힙니다.

구분	기본공제	공정시장가액비율(2028년~)
실거주 1주택자	14억원	70%
비거주 1주택자	9억원	80%

"제도 간 엇박자" 지적도

재정경제부는 종부세법상 부부 공동 소유는 1주택자에 해당하지 않는다는 입장입니다. 반면 같은 보유세로 분류되는 재산세는 1주택자라면 단독·공동 명의를 가리지 않고 동일한 비율을 적용받아, 세목 간 형평성 논란이 이어지고 있습니다. 국세인 종부세와 지방세인 재산세의 차이를 감안하더라도 납세자 입장에서는 납득하기 어렵다는 지적이 나옵니다. 헌법재판소도 2008년 종부세 세대별 합산 규정에 대해 혼인을 이유로 불리한 차별을 해서는 안 된다고 판단한 바 있어, 이번 개편을 둘러싼 형평성 논의는 당분간 이어질 전망입니다.

❓ 자주 묻는 질문

Q. 우리 집도 세금이 오르나요?
A. 공시가격 수준과 실거주 여부, 명의 구조에 따라 다릅니다. 공시가 30억원(시세 약 42억원) 이상 고가주택이 주요 영향권입니다.

Q. 공동명의를 단독명의로 바꾸는 게 유리한가요?
A. 개인 상황에 따라 다르므로 세무 전문가 상담이 필요합니다.

관련 문의처

국세청 종합부동산세 상담: 국세상담센터 126
기획재정부 재산세제과: 044-215-4312

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세제개편안은 아직 국회 심의 절차가 남아 있어 최종안은 달라질 수 있습니다. 확정 시 다시 안내해 드리겠습니다.

 

본 게시글은 조세일보, 뉴스핌, YTN 등 언론 보도를 종합·재구성했습니다. 세부 세액은 개인별 상황에 따라 달라질 수 있으므로 정확한 내용은 국세청 및 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.
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