2026 세제개편안 이후 서울 집값, 규제에도 왜 오르나

발행일: 2026년 8월 10일 (월요일)
편집: 일상의 시선

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⚠ 핵심 요약

• 정부가 8월 3일 2026년 세제개편안을 발표하며 실거주 1주택자 부담은 낮추고, 고가·비거주·다주택 과세는 강화했습니다
• 발표 이후에도 서울 아파트값 상승폭이 오히려 확대됐습니다(전주 0.25%→0.26%)
• 강남권·한강벨트를 중심으로 매도·매수자 모두 관망세가 짙어지고 있습니다
• 1세대 1주택 종부세 기준은 공시가격 14억 원(시가 약 20억 원) 초과로 정해졌습니다
• 다주택자 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화됩니다

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2026 세제개편안, 무엇이 달라지나요?

정부는 지난 8월 3일 저녁 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 핵심 방향은 '보유'보다 '거주'에 세제 혜택을 주는 것입니다. 실거주 1주택자의 부담은 낮추는 대신, 비거주 1주택자와 다주택자, 고가주택에 대한 과세는 단계적으로 강화하는 내용입니다.

📊 종합부동산세, 어떻게 바뀌나

구분	기본공제	비고
실거주 1주택자	14억 원	과세기준 공시가 14억 초과(시가 약 20억)
비거주 1주택자	9억 원	실거주자보다 낮은 공제 적용
다주택자	4억 원(+최대 5억 원)	실거주 비중에 따라 추가 공제

종부세 공정시장가액비율은 70%로 높아지며, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 2028년부터 80%가 적용됩니다. 2028년부터는 주택 보유 수와 상관없이 주택가액을 기준으로 한 단일 세율표가 적용될 예정입니다.

🏡 양도소득세, 장기거주소득공제로 개편

기존 장기보유특별공제가 '거주기간' 중심의 장기거주소득공제로 개편됩니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택자는 연 2,500만 원까지 기본공제가 확대됩니다. 반대로 다주택자의 조정대상지역 양도세 중과는 2027~2028년 한시적으로 완화되는데, 2주택자는 기존 +20%포인트에서 +5~10%포인트로, 3주택 이상은 +30%포인트에서 +10~15%포인트로 낮아집니다.

💡 눈여겨볼 대목
다주택자 양도세 중과 완화는 세금을 낮춰주는 대신 매도할 기회를 열어주는 '퇴로' 성격의 조치로 해석됩니다. 정부는 이를 통해 다주택자의 매물 출회를 유도하려는 것으로 풀이됩니다.

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그런데 왜 서울 집값은 계속 오르나요?

한국부동산원이 발표한 '2026년 8월 1주(8월 3일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향'에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 0.25%에서 이번 주 0.26%로 오히려 상승폭이 커졌습니다.

전문가들은 세제개편안 발표 이후 시장에 '보유냐 매도냐 증여냐'를 두고 셈법이 복잡해지면서, 강남권과 한강벨트를 중심으로 매도자와 매수자 모두 의사결정을 미루는 관망세가 짙어지고 있다고 분석합니다. 규제가 강해질수록 오히려 매물이 잠기는 역설적인 현상이 나타나고 있는 셈입니다.

🏘 고가주택 보유자들의 선택

고가주택은 보유세 부담이 커지면서 고령층을 중심으로 일부 매물이 나올 수 있다는 전망도 있습니다. 과거 증여·상속 목적으로 보유세를 감내하며 버텨온 1가구 1주택 고령자들도, 이번 개편으로 보유세 부담이 늘면서 일정 수준 매도 움직임이 나타날 수 있다는 분석입니다.

✅ 실거주자를 위한 체크포인트

1. 1주택자라면 실거주 여부에 따라 공제 폭이 크게 달라지니 꼭 확인하세요
2. 부득이한 비거주 사유(전근·취학·질병 등)는 거주기간으로 인정될 수 있습니다
3. 다주택자는 매도·증여·보유 각각의 세부담을 세무 전문가와 비교해보세요
4. 아직 국회 심의 전 정부 확정안이므로 최종 법령 통과 여부를 계속 확인하세요

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 언제부터 시행되나요?

종부세는 2027년 중간단계를 거쳐 2028년부터 단일 세율표가 적용됩니다. 양도세 장기거주소득공제는 2027년 1월 1일 이후 양도분부터 적용되며 2029년까지 단계적으로 개편됩니다.

Q2. 65세 이상 지방 이주자는 어떤 혜택이 있나요?

수도권 주택에 5년 이상(직전 2년 계속) 거주한 65세 이상 1주택자가 집을 팔고 6개월 내 비수도권으로 이주하면, 2027년에는 양도세의 50%(최대 5억 원), 2028년에는 30%(최대 3억 원)를 감면받을 수 있습니다.

Q3. 갈아타기 할 때 유의할 점은?

기존에는 종전 주택을 3년 안에 처분하면 특례를 받을 수 있었지만, 앞으로는 2년 안에 처분해야 양도세·종부세 특례가 유지됩니다. 이사 계획이 있다면 처분 시점을 앞당겨 검토할 필요가 있습니다.

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📞 관련 문의처

기관명	연락처	업무 내용
국세청 국세상담센터	국번없이 126	종부세·양도세 상담
한국부동산원	1600-1004	시세·통계 문의
기획재정부	moef.go.kr	세제개편안 원문 확인

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※ 출처 및 저작권 안내
본 기사는 기획재정부, 한국부동산원 등 공식 발표 자료와 주요 언론사·부동산 전문매체의 보도 내용을 참고하여 재구성하였습니다. 모든 내용은 원문을 직접 인용하지 않고 이해하기 쉽게 다시 작성되었으며, 세제개편안은 국회 심의 전 정부 확정안 기준입니다. 최종 확정 내용은 국세청과 기획재정부 공식 자료를 확인하시기 바랍니다.

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