2026년 세제개편안 — '보유'에서 '거주'로, 보유세 최대 2배 껑충

🏠 핵심 요약
- 종부세·양도세 공제 기준, '보유'에서 '거주' 중심으로 전환
- 거주 1주택 종부세 공제는 12억→14억원으로 확대
- 비거주·다주택은 공제 축소로 보유세 최대 2배 가까이 증가
- 9월 정기국회 제출, 2028년부터 단계적 시행 예정

개편의 핵심 방향

정부가 지난 8월 발표한 2026년 세제개편안의 핵심은 '그 집에 실제로 사는가'입니다. 종합부동산세 기본공제와 양도소득세 장기보유특별공제 모두 단순 보유 기간이 아니라 실제 거주 여부를 기준으로 재편됩니다. 실제 거주하는 1주택자는 공제가 12억원에서 14억원으로 오히려 늘어나지만, 거주하지 않는 주택이나 다주택자는 공제가 줄어드는 구조입니다.

다주택자 보유세 부담 시뮬레이션

같은 가격의 주택 3채를 보유하고 그중 1채에만 거주하는 경우를 시뮬레이션하면, 합산 시세 20억원 기준 보유세는 현행 609만원에서 925만원으로, 50억원 기준으로는 현행 2491만원에서 4665만원으로 거의 두 배 가까이 늘어나는 것으로 나타났습니다.

주요 개편 내용 정리

구분	내용
종부세 기본공제	거주 14억원 / 비거주 9억원으로 차등화
양도세 장기보유특별공제	'장기거주 소득공제'로 명칭·구조 전환
일시적 2주택 특례	3년→2년으로 단축
다주택자 중과	폐지가 아닌 2년간 한시 완화
시행 시기	2027년까지 현행 유지, 2028년부터 단계 적용

FAQ

Q. 지금 집을 파는 게 유리한가요?
A. 다주택자 중과 완화와 특례 등으로 올해가 세제 개편 시행 전 매도하기 유리한 시기라는 시장 해석이 나오지만, 개인별 상황에 따라 유불리가 다를 수 있어 세무 전문가와 상담이 필요합니다.

Q. 실거주 1주택자는 불리해지나요?
A. 아닙니다. 오래 거주한 1주택자는 오히려 공제가 확대되는 방향으로, 실거주자에게는 유리하게 설계됐습니다.

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※ 본 기사는 기획재정부가 발표한 「2026년 세제개편안」 원문과 관련 보도를 바탕으로 작성했습니다. 개편안은 9월 정기국회 심의 과정에서 세부 내용이 변경될 수 있으므로, 실제 적용 시에는 최종 확정 법령을 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공 목적이며 세무·법률 자문을 대신하지 않습니다.

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