2025년 부동산 시장 총정리 - 토허제 번복부터 서울 집값 46주 연속 상승까지

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2025년 부동산 시장 총정리 - 토허제 번복부터 서울 집값 46주 연속 상승까지

urbanin 2025. 12. 27. 11:01

발행일: 2025년 12월 27일 (토요일)
편집: 일상의 시선

📊 2025년 부동산 시장 핵심 요약

서울 아파트값 46주 연속 상승, 연간 상승률 8.25% (역대 최고)
2월 토지거래허가구역 해제 → 35일 만에 재지정 → 10월 서울 전역 확대
강남3구 아파트 연간 상승률 13~16% 기록
전세 물건 26% 감소, 월세 비중 증가로 임차인 부담 가중
양극화 심화: 서울 vs 지방, 강남 vs 비강남 격차 확대
정부 초강력 규제에도 서울 집값 상승세 지속

파란만장했던 2025년 부동산 시장

2025년 부동산 시장은 그야말로 격동의 한 해였습니다. 연초 토지거래허가구역 해제로 시작된 집값 상승이 한 해 내내 이어지면서 서울 아파트 가격은 46주 연속 상승이라는 기록을 세웠습니다.

정부는 각종 규제를 동원했지만 서울 집값 상승세를 꺾지 못했고, 오히려 규제가 강해질수록 핵심 지역의 집값이 더 올라가는 역설적인 상황이 벌어졌습니다.

📅 2025년 부동산 시장 타임라인

시기	주요 사건
2월 13일	서울시, 잠실·삼성·대치·청담 토허구역 해제
2월~3월	강남3구 집값 급등, 주변 지역으로 확산
3월 19일	35일 만에 토허구역 재지정 (강남3구+용산구)
5월	이재명 정부 출범
6월 27일	6·27 대책 발표 (주담대 한도 6억 제한)
9월 7일	9·7 공급 대책 (5년간 135만 가구 공급 계획)
10월 15일	10·15 대책 (서울 전역+경기 12개 지역 토허구역 지정)
12월	서울 집값 46주 연속 상승 기록

💡 한 눈에 보기
토지거래허가구역(토허구역)은 부동산을 사고팔 때 정부의 허가를 받아야 하는 지역입니다. 2년간 실거주 의무가 있어 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능합니다.

토허구역 해제와 재지정 논란

2025년 부동산 시장의 시발점은 2월 13일 서울시의 토허구역 해제였습니다.

🔓 2월: 토허구역 해제

오세훈 서울시장은 강남 일부 지역(잠실·삼성·대치·청담)의 토허구역을 해제했습니다.

해제 이유:

토허구역이 시민들의 재산권을 과도하게 침해한다
꼭 필요한 지역만 선별 지정하는 방식으로 전환
부동산 시장에 활기를 불어넣겠다

결과:

억눌렸던 매수 심리가 폭발
강남3구 아파트 가격 급등
주변 지역(마포·용산·성동)으로 상승세 확산
한국부동산원 통계에서 강남3구 상승률이 2018년 이후 최고치 기록

🔒 3월: 35일 만에 재지정

집값 급등에 놀란 정부와 서울시는 3월 19일 다시 토허구역을 지정했습니다.

재지정 내용:

강남3구 전체를 토허구역으로 확대
용산구도 추가 (강남3구+용산구)
이전보다 더 넓은 지역을 규제

⚠ 정책 혼선
해제 발표 후 35일 만에 정반대 대책이 나오면서 시장 혼란이 가중되었고, 이미 오른 집값은 되돌릴 수 없었습니다. 정책 신뢰도 하락과 함께 "지금 안 사면 더 오른다"는 불안 심리가 확산되었습니다.

🚨 10월: 서울 전역 확대

9월 공급 대책에도 집값이 잡히지 않자 정부는 10월 15일 초강수를 꺼냈습니다.

10·15 대책 핵심:

서울 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정
노원·도봉·강북 등 외곽 지역까지 모두 규제
2년간 실거주 의무 부과
갭투자 원천 차단

헌정 사상 초유:

서울 전역이 토허구역으로 묶인 것은 처음
"극약처방"이라는 평가
"재산권 침해" 논란

강력한 규제에도 오른 집값

정부는 각종 규제를 동원했지만 서울 집값은 꺾이지 않았습니다.

📈 서울 아파트 가격 추이

연간 상승률 (한국부동산원 기준):

2025년 12월 셋째 주까지: 8.25%
46주 연속 상승
통계 작성 이후 연간 기준 역대 최고치

지역별 상승률 (11월 말 기준, 부동산R114):

지역	연간 상승률
서울 전체	11.5%
송파구	16.4%
강남구	14.5%
서초구	13.6%
성동구	21.39%

💰 주요 규제 정책

1. 6·27 대책 (6월 27일 발표)

수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원으로 제한
주택 구입 후 6개월 이내 전입 의무
2주택 이상 보유자 추가 주담대 금지

2. 9·7 공급 대책 (9월 7일 발표)

2030년까지 수도권에 135만 가구 공급
LH가 직접 시행해 공급 속도 향상
착공 기준으로 변경해 체감도 증대

3. 10·15 대책 (10월 15일 발표)

서울 전역+경기 12개 지역 토허구역 지정
15억 초과 주택 주담대 한도 4억
25억 초과 주택 주담대 한도 2억
갭투자 원천 차단
DSR 스트레스 금리 3.0%로 상향

❓ 왜 규제에도 집값이 올랐나

전문가들은 다음과 같은 이유를 꼽습니다.

1. 매물 잠김 현상

규제로 갈아타기가 어려워지자 매도자들이 매물을 내놓지 않음
매물 감소: 6월 말 7만 4779개 → 12월 5만 9939개 (24.7% 감소)
한두 건의 거래만으로 시세가 오르는 구조

2. 공급 부족

2025년 전국 입주 물량: 26만3330가구 (전년 대비 28% 감소)
11년 만에 최저 수준
서울은 더 심각: 32% 감소

3. 풍부한 유동성

주식, 코인 등에서 번 돈이 부동산으로 유입
6~9월 주식·채권 매각 후 부동산 매입: 1조7167억 원 (전년 대비 2배 이상)
금리 인하 기조로 매수 여력 증가

4. '똘똘한 한 채' 현상

다주택자 규제로 선호 지역 집중 매수
강남3구, 마용성(마포·용산·성동) 중심 신고가 행진

양극화 심화: 서울 vs 지방, 강남 vs 비강남

2025년 부동산 시장의 가장 큰 특징은 양극화 심화입니다.

🏙 서울 vs 지방

매매가격 상승률 (11월까지):

서울: +8.04%
전국: +1.05%
수도권: +2.7%
지방: 대부분 정체 또는 하락

서울은 신고가 행진을 이어간 반면, 지방은 미분양이 쌓이며 침체가 계속되었습니다.

💎 강남 vs 비강남

강남-비강남 격차 (30평형 기준):

2003년: 2.6억 원 차이
2025년: 22.1억 원 차이
22년 만에 10배 증가

같은 서울 안에서도 강남3구와 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역의 격차가 극심하게 벌어졌습니다.

📊 예시
• 강남구 30평형: 약 27억 원
• 노원구 30평형: 약 5억 9천만 원
• 격차: 약 21억 원

전세 대란과 월세 전환

매매시장뿐 아니라 전월세 시장도 큰 변화를 겪었습니다.

🏘 전세 시장 현황

전세 물량 감소:

서울 아파트 전세 물건: 3만2767개 → 2만4382개 (26% 감소)
토허구역 실거주 의무로 갭투자 불가
기존 세입자들이 계약갱신청구권으로 2년 연장
신규 전세 계약 급감

전세가격 상승:

서울 아파트 전세수급지수: 99.0 → 104.7 (5.7포인트 상승)
100 이상은 수요가 공급보다 많다는 의미
전세가격 상승률: 3.09%

🏠 월세 전환 가속화

전세 물량이 줄면서 월세 비중이 크게 증가했습니다.

월세 시장 변화:

서울 아파트 월세 물건: 2만175개 → 2만2112개 (9.6% 증가)
전월세 거래 중 월세 비중 1%포인트 이상 증가
평균 월세 가격 역대 최고치
서울 아파트 평당 월세: 147만6천 원 (2016년 대비 63% 상승)

⚠ 임차인 부담 급증
매매가, 전세가, 월세가 동시에 오르는 3중 강세로 임차인들의 주거비 부담이 크게 늘었습니다. 특히 전세에서 월세로 전환하면서 초기 비용은 줄지만 매달 나가는 월세 부담이 증가했습니다.

2026년 전망: 집값은 어떻게 될까?

전문가들은 2026년에도 서울과 수도권 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 전망합니다.

📊 주요 기관 전망

주택산업연구원:

2026년 서울 아파트 가격: 4.2% 상승
수도권: 2.5% 상승
전국: 1.3% 상승
올해보다는 상승폭 둔화 예상

📈 상승 전망 근거

1. 공급 부족 지속

2026년 전국 입주 물량: 21만 가구 (2025년 대비 24.4% 감소)
서울은 더 심각: 2만988가구 (32% 감소)
공급 대책 발표했지만 실제 입주까지 수년 소요

2. 금리 인하 기조

기준금리 추가 인하 가능성
매수 여력 증가
풍부한 유동성 지속

3. 전세가 상승

전세 물량 감소로 전세가 추가 상승 예상
전세가 상승이 매매가를 끌어올리는 구조

📉 주의할 변수

1. 세제 개편

양도소득세, 종합부동산세 등 세제 변화 가능성
실제 시행 시 시장에 큰 영향

2. 추가 규제

정부의 추가 대책 가능성
다만 규제 효과에 의문

3. 경제 위기

예상치 못한 대내외 경제 위기 발생 시