지방 아파트, 100주 만에 반등 신호 - 부산·울산 중심 상승세, 지역별 격차는 여전

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지방 아파트, 100주 만에 반등 신호 - 부산·울산 중심 상승세, 지역별 격차는 여전

urbanin 2025. 12. 16. 12:30

발행일: 2025년 12월 16일 (화요일)
편집: 일상의 시선

⚠ 주요 내용

비수도권 아파트가 100주 만에 상승 전환
11월 첫째 주부터 5주 연속 상승세 지속 (12월 첫째 주 기준)
부산·울산·경남권이 전체 상승 견인
지역별 격차는 여전히 크게 나타남
신축 선호 현상이 뚜렷한 상승세 주도

2년 만의 반전, 지방 아파트값 상승

2023년 11월부터 긴 하락세를 겪던 지방 아파트 시장에 드디어 반전 신호가 나타났습니다. 2025년 11월 첫째 주, 비수도권 아파트 평균 매매가격이 100주 만에 상승으로 돌아선 이후 5주 연속 상승세를 이어가고 있습니다.

한국부동산원에 따르면, 지방 아파트 매매가격은 11월 첫째 주에 0.01% 상승한 이후, 11월 둘째 주 0.01%, 셋째 주 0.02%, 넷째 주 0.01%, 12월 첫째 주 0.02%까지 꾸준한 상승세를 보이고 있습니다.

상승 폭은 미미해 보일 수 있지만, 2년이 넘는 긴 하락세를 겪은 지방 시장에서 방향이 바뀌었다는 점에서 의미가 큽니다.

📊 지방 아파트 주간 변동률 추이

기준일	주간 변동률	비고
11월 3일 (첫째 주)	+0.01%	100주 만에 상승 전환
11월 10일 (둘째 주)	+0.01%	2주 연속 상승
11월 17일 (셋째 주)	+0.02%	상승폭 확대
11월 24일 (넷째 주)	+0.01%	4주 연속 상승
12월 1일 (첫째 주)	+0.02%	5주 연속 상승

✅ 의미 있는 변화
9월 마지막 주에 하락세가 보합으로 전환한 이후 두 달 동안 단 한 번도 가격이 떨어지지 않았습니다. 이는 지방 시장이 바닥을 확인하고 회복 국면에 들어섰다는 신호로 해석됩니다.

부산·울산·경남권이 반등 견인

지방 아파트의 상승세를 이끄는 것은 부울경(부산·울산·경남) 지역입니다. 이 지역들이 다른 지방보다 상대적으로 높은 상승률을 보이며 전체 평균을 끌어올리고 있습니다.

🏙 부산: 6주 연속 상승 행진

상승 현황

10월 마지막 주(10월 27일) 상승 전환 이후 6주째 상승
12월 첫째 주 주요 지역 상승률: 수영구 0.17%, 해운대구 0.16%, 동래구 0.13%
신축 아파트와 재건축 추진 단지가 상승 주도

상승 배경

해양수산부 이전 이슈: 세종시에서 부산으로 이전 논의가 시장 기대감 형성
신축 선호 현상: 학군지와 정주 여건이 좋은 신축 아파트 중심으로 수요 집중
전세 상승 영향: 전셋값이 올라 매매로 수요 전환
상대적 저평가: 수도권 대비 여전히 낮은 가격대

실제 거래 사례

수영구 '남천자이' 전용 84㎡: 15억 6천만원 (신고가)
해운대구 '해운대두산위브더제니스' 전용 111㎡: 17억 5천만원 (신고가)

⚓ 울산: 광역시 중 독보적 상승세

상승 현황

7월 둘째 주 상승 전환 이후 한 주도 빠짐없이 상승
12월 첫째 주 전체 상승률 0.12%로 서울 제외 전국 1위
동구 0.15%, 북구 0.14%, 남구 0.13% 등 전 구가 상승
매매와 전세 동반 상승

상승 배경

조선업 호황: HD현대중공업 등 조선업체의 대규모 수주로 지역 경제 활성화
한미 조선 협력 프로젝트(MASGA): 미 해군 참모총장 방문 이후 협력 확대 기대
전기차·이차전지 산업 투자: 주력 산업 전반에 투자 확대
AI 데이터 센터 유치: 굵직한 개발 호재
공급 부족: 2025년 입주 예정 물량 4,215가구로 적정 수요(5,468가구) 대비 23% 부족

실제 거래 사례

남구 신정동 '신정롯데킹덤' 전용 185㎡: 15억 3천만원 (최고가 경신)
2주 전 같은 평형이 15억 1천만원에 거래된 것과 비교해 2천만원 상승

🌳 경남: 진주 등 일부 지역 급등

상승 현황

진주가 10월 이후 주간 상승률 0.28%까지 급등
지역 내에서 가장 뚜렷한 회복세

전문가 분석
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원: "지방이 반등 조짐을 보이고는 있지만 투기적 수요가 없고 거의 실수요 중심이라는 구조적 특성이 있어 회복 속도는 다소 느릴 것입니다. 지역별 격차도 큰 편이고, 지금은 부울경과 같은 권역 내에서 순환매가 이뤄지는 모습입니다."

왜 지금 반등할까? 핵심 요인 분석

지방 아파트가 2년 만에 상승으로 돌아선 데에는 여러 복합적 요인이 작용했습니다.

📦 1. 공급 감소

입주 물량 대폭 축소

2025년 전국 입주 물량이 크게 감소
특히 지방 광역시의 경우 2024년을 정점으로 입주 물량 급감
울산은 2025년 입주 예정 물량이 수요 대비 23% 부족
부산도 2025년 입주 물량 9,400여 가구로 전년(15,200가구) 대비 41.8% 감소

미분양 감소 추세

대구와 대전 지역의 미분양이 빠른 속도로 감소
2025년 1월 6만 3천 가구 → 10월 말 5만 2천 가구
준공 후 미분양도 점차 줄어드는 추세

💰 2. 전세 시장 상승

전세가격 지속 상승

지방 광역시는 10월부터 전세가격 상승 전환
기타 지방도 8월 상승 전환 후 상승폭 확대
전세 상승 → 매매로 수요 전환 유도

전세가격 상승의 의미

공급 과잉에서 비롯된 수급 불균형이 해소되기 시작
실수요가 늘어나고 있다는 신호
지방 시장이 바닥을 확인했다는 증거

🏭 3. 지역 경제 개선

울산의 조선업 호황

조선업계 대규모 수주로 고용 증가
관련 산업 동반 성장
지역 소득 증가로 주택 수요 확대

부산의 해양수산부 이전 기대

중앙 부처 이전으로 인구 유입 기대
공무원 및 관련 기관 종사자 이주
지역 위상 제고

🏘 4. 신축 선호 현상

신축 프리미엄 강화

2027년까지 입주 물량 부족 우려
신축 아파트에 수요 집중
구축 대비 가격 격차 확대

선호 지역 집중화

학군지, 역세권, 대단지 위주 상승
정주 여건이 좋은 단지 선호
재건축 추진 단지 인기

💳 5. 대출 규제 비적용

지방은 규제 대상 제외

2025년 6월 27일 대출 규제 강화 시 지방은 제외
3단계 스트레스 DSR도 비적용
상대적으로 자금 조달이 용이

수도권과의 차별화

수도권은 규제로 거래 위축
지방은 대출 여건이 상대적으로 유리
풍선 효과로 일부 수요 유입 가능

여전히 큰 지역별 격차

지방 전체가 상승 전환했다고 하지만, 지역별로 들여다보면 양극화가 심화되고 있습니다.

📈 상승 지역

지역	상황	주요 요인
울산	5개월 연속 상승	조선업 호황, 산업 투자 확대
부산	6주 연속 상승	해양수산부 이전, 신축 선호
세종	상승세 유지	행정수도 이전 논의, 정책 기대
충북·전북	상승 전환	거래량 회복, 수급 개선
강원	상승 전환	관광 수요, 일부 지역 호재

📉 하락 또는 부진 지역

지역	상황	주요 요인
제주	2022년 8월 이후 지속 하락	과잉 공급, 수요 급감
대전	2025년 내내 하락	수요 위축, 공급 과잉
대구	하락세 둔화 중	미분양 감소 중이나 여전히 부담
경남·경북	약세 지속	지역 경기 침체, 준공 후 미분양 증가

⚠ 주의사항
준공 후 미분양 2만 8천채 중 84.5%(2만 3,733가구)가 지방에 집중되어 있습니다. 이는 여전히 지방 시장의 회복을 제약하는 요인입니다.

2026년 전망: 신중한 낙관론

전문가들은 2026년 지방 부동산 시장에 대해 신중한 낙관론을 제시하고 있습니다.

✅ 긍정적 요인

1. 공급 축소 본격화

2026~2027년 입주 물량 대폭 감소
신축 희소성 더욱 강화
수급 불균형 해소 가속화

2. 금리 인하 효과

2026년 추가 기준금리 인하 예상
대출 여건 개선으로 실수요자 부담 경감
자금 조달 용이해져 거래 활성화

3. 지역 경제 회복

울산: 조선업 호황 지속 전망
부산: 해양수산부 이전 본격화
세종: 행정수도 기능 강화

❌ 불안 요인

1. 미분양 부담

전국 미분양의 84.5%가 지방에 집중
준공 후 미분양 2만 3천여 가구
일부 지역은 여전히 공급 과잉 상태

2. 인구 감소

지방 소멸 우려 지역 증가
수도권으로 인구 유출 지속
장기적 수요 기반 약화

3. 경기 불확실성

글로벌 경기 둔화 우려
국내 정치 불확실성
지역 경제 양극화 심화

🔮 전문가 전망

김은영 GFK 부동산연구소 소장
"지방은 2~3년간 공급 절벽이 오면서 신축 선호가 강화되고 있습니다. 부울경을 중심으로 한 일부 지역은 견조한 흐름이 이어질 것으로 보이나, 전반적인 회복 속도는 더딜 것입니다."

이은형 대한부동산학회장
"2025년 지방 아파트 입주 물량이 16만 가구 수준으로 전년(24만 가구) 대비 8만 가구 감소했습니다. 공급이 부족해지면서 점진적 회복세가 예상되지만, 지역별로 큰 편차를 보일 것입니다."

투자자·실수요자를 위한 조언

지방 부동산 시장 반등 신호가 나타났지만, 신중한 접근이 필요합니다.

💡 실수요자 체크리스트

1. 지역 선택이 가장 중요

상승 지역(부산·울산·세종)과 하락 지역(제주·대전) 구분
장기 거주 계획이 있는 곳인지 확인
직장, 학군, 교통 등 정주 여건 꼼꼼히 점검

2. 신축 vs 구축 선택

2026~2027년 공급 부족으로 신축 프리미엄 강화 예상
구축은 재건축 가능성 있는 단지가 유리
입지와 단지 규모 중요

3. 자금 계획 철저히

지방은 대출 규제 비적용이지만 과도한 대출은 금물
금리 변동 위험 고려
전세 vs 매매 비교 분석

4. 미분양 체크

해당 지역 미분양 현황 확인
준공 후 미분양이 많은 지역은 신중 접근
입주 시기 임박한 단지는 분양가 할인 가능

🏠 투자자 유의사항

1. 단기 차익 기대는 금물

지방은 실수요 중심 시장
급격한 가격 상승은 기대하기 어려움
최소 3~5년 이상 장기 관점 필요

2. 지역 경제 분석 필수

주력 산업 현황과 전망
인구 유입 여부
대규모 개발 계획

3. 임대 수요 확인

전세 수요가 탄탄한지
공실률은 어떤지
주변 임대 시세 조사

4. 세금 체크

취득세, 보유세 계산
양도소득세 고려 (1주택자는 비과세)
종합부동산세는 대부분 해당 없음

⚠ 투자 전 반드시 확인하세요

✓ 해당 지역의 최근 1년 가격 추이
✓ 거래량 변화 (거래 절벽 지역은 피하기)
✓ 미분양 현황과 향후 공급 계획
✓ 전세가율 (70% 이하면 매매 메리트 낮음)
✓ 주변 시세와 비교 (호가만 믿지 말고 실거래가 확인)

지역별 상세 분석

🏙 부산광역시

추천 지역

해운대구: 관광·업무 중심지, 프리미엄 입지
수영구: 교육 여건 우수, 신축 수요 집중
동래구: 전통적 학군지, 재건축 기대
연제구: 지하철 접근성 우수, 생활 편의 좋음

주의 지역

외곽 지역은 여전히 약세
구축 아파트는 재건축 가능성 낮으면 신중

⚓ 울산광역시

추천 지역

남구: 시청·법원 등 관공서 밀집, 프리미엄 주거지
동구: 현대중공업 인근, 직주근접
북구: 울산대학교·병원 등 인프라 우수

투자 포인트

조선업 호황으로 당분간 상승세 지속 예상
공급 부족 심화로 신축 프리미엄 강화
MASGA 프로젝트 등 장기 호재

🏛 세종특별자치시

특징

행정수도 이전 논의로 장기 수요 탄탄
신도시로 인프라 계속 확충 중
교육·문화 시설 우수

주의사항

분양가가 이미 높은 편
정책 변화에 따른 변동성
공급 물량 많아 단기 급등 어려움

🌴 제주특별자치도

현황

2022년 8월 이후 100주 넘게 하락
과잉 공급과 수요 급감
중국인 투자 수요 사라짐

전망

단기 회복 어려움
투자는 비추천, 실거주 목적도 신중
미분양과 빈집 문제 심각

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 지방 아파트 지금 사도 될까요?

실거주 목적이고 장기 보유 계획이라면 부울경 등 상승 지역은 고려해볼 만합니다. 하지만 단기 차익을 기대하거나 투자 목적이라면 신중해야 합니다. 지방은 실수요 중심이라 급등하기 어렵고, 지역별 편차도 큽니다.

Q2. 어떤 지역을 선택해야 하나요?

현재 상승세를 보이는 부산·울산·세종이 상대적으로 안전합니다. 특히 울산은 조선업 호황으로 당분간 상승세가 이어질 전망입니다. 반면 제주, 대전 등은 여전히 조정 중이므로 피하는 것이 좋습니다.

Q3. 신축과 구축 중 어느 것이 유리한가요?

2026~2027년 공급 부족으로 신축 프리미엄이 강화될 전망입니다. 하지만 신축은 가격이 비싸므로 예산을 고려해야 합니다. 구축은 재건축 가능성이 있는 단지나 역세권·학군지 위주로 선택하는 것이 좋습니다.

Q4. 전세와 매매 중 어느 것이 나을까요?

전세가율이 70% 이상이고 장기 거주 계획이 있다면 매매가 유리할 수 있습니다. 하지만 직장 이동 가능성이 있거나 단기 거주 예정이라면 전세가 안전합니다. 지방은 수도권보다 집값 상승 속도가 느리므로 신중히 판단하세요.

Q5. 미분양 많은 지역은 피해야 하나요?

준공 후 미분양이 많은 지역은 공급 과잉을 의미하므로 주의가 필요합니다. 하지만 입주 임박 미분양은 분양가 할인을 받을 수 있어 실거주 목적이라면 오히려 기회가 될 수 있습니다. 단, 향후 가격 상승은 기대하기 어렵습니다.

📌 마무리 안내

지방 아파트 시장이 2년 만에 상승으로 돌아섰습니다. 부산·울산·경남을 중심으로 회복세가 뚜렷하고, 공급 감소와 전세 상승이 뒷받침하고 있습니다.

하지만 모든 지방이 오르는 것은 아닙니다. 제주와 대전은 여전히 하락 중이고, 지역별 격차가 매우 큽니다. 미분양 부담도 여전히 남아 있습니다.

지방 부동산은 실수요 중심 시장입니다. 투기적 접근보다는 실거주 목적으로, 장기 관점에서 신중하게 선택하시기 바랍니다.

기억하세요:
✓ 지역 선택이 가장 중요합니다
✓ 지방은 급등하기 어려운 구조입니다
✓ 장기 보유 전제로 접근하세요
✓ 미분양과 입주 물량을 꼭 확인하세요
✓ 과도한 대출은 피하세요

신중한 선택이 성공적인 주거를 만듭니다