2025년 부동산 시장 총정리 - 토허제 번복부터 서울 집값 46주 연속 상승까지

 

발행일: 2025년 12월 27일 (토요일)
편집: 일상의 시선

---

📊 2025년 부동산 시장 핵심 요약

• 서울 아파트값 46주 연속 상승, 연간 상승률 8.25% (역대 최고)
• 2월 토지거래허가구역 해제 → 35일 만에 재지정 → 10월 서울 전역 확대
• 강남3구 아파트 연간 상승률 13~16% 기록
• 전세 물건 26% 감소, 월세 비중 증가로 임차인 부담 가중
• 양극화 심화: 서울 vs 지방, 강남 vs 비강남 격차 확대
• 정부 초강력 규제에도 서울 집값 상승세 지속

---

파란만장했던 2025년 부동산 시장

2025년 부동산 시장은 그야말로 격동의 한 해였습니다. 연초 토지거래허가구역 해제로 시작된 집값 상승이 한 해 내내 이어지면서 서울 아파트 가격은 46주 연속 상승이라는 기록을 세웠습니다.

정부는 각종 규제를 동원했지만 서울 집값 상승세를 꺾지 못했고, 오히려 규제가 강해질수록 핵심 지역의 집값이 더 올라가는 역설적인 상황이 벌어졌습니다.

📅 2025년 부동산 시장 타임라인

시기	주요 사건
2월 13일	서울시, 잠실·삼성·대치·청담 토허구역 해제
2월~3월	강남3구 집값 급등, 주변 지역으로 확산
3월 19일	35일 만에 토허구역 재지정 (강남3구+용산구)
5월	이재명 정부 출범
6월 27일	6·27 대책 발표 (주담대 한도 6억 제한)
9월 7일	9·7 공급 대책 (5년간 135만 가구 공급 계획)
10월 15일	10·15 대책 (서울 전역+경기 12개 지역 토허구역 지정)
12월	서울 집값 46주 연속 상승 기록

💡 한 눈에 보기
토지거래허가구역(토허구역)은 부동산을 사고팔 때 정부의 허가를 받아야 하는 지역입니다. 2년간 실거주 의무가 있어 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능합니다.

---

토허구역 해제와 재지정 논란

2025년 부동산 시장의 시발점은 2월 13일 서울시의 토허구역 해제였습니다.

🔓 2월: 토허구역 해제

오세훈 서울시장은 강남 일부 지역(잠실·삼성·대치·청담)의 토허구역을 해제했습니다.

해제 이유:

• 토허구역이 시민들의 재산권을 과도하게 침해한다
• 꼭 필요한 지역만 선별 지정하는 방식으로 전환
• 부동산 시장에 활기를 불어넣겠다

결과:

• 억눌렸던 매수 심리가 폭발
• 강남3구 아파트 가격 급등
• 주변 지역(마포·용산·성동)으로 상승세 확산
• 한국부동산원 통계에서 강남3구 상승률이 2018년 이후 최고치 기록

🔒 3월: 35일 만에 재지정

집값 급등에 놀란 정부와 서울시는 3월 19일 다시 토허구역을 지정했습니다.

재지정 내용:

• 강남3구 전체를 토허구역으로 확대
• 용산구도 추가 (강남3구+용산구)
• 이전보다 더 넓은 지역을 규제

⚠ 정책 혼선
해제 발표 후 35일 만에 정반대 대책이 나오면서 시장 혼란이 가중되었고, 이미 오른 집값은 되돌릴 수 없었습니다. 정책 신뢰도 하락과 함께 "지금 안 사면 더 오른다"는 불안 심리가 확산되었습니다.

🚨 10월: 서울 전역 확대

9월 공급 대책에도 집값이 잡히지 않자 정부는 10월 15일 초강수를 꺼냈습니다.

10·15 대책 핵심:

• 서울 전역과 경기 12개 지역을 토허구역으로 지정
• 노원·도봉·강북 등 외곽 지역까지 모두 규제
• 2년간 실거주 의무 부과
• 갭투자 원천 차단

헌정 사상 초유:

• 서울 전역이 토허구역으로 묶인 것은 처음
• "극약처방"이라는 평가
• "재산권 침해" 논란

---

강력한 규제에도 오른 집값

정부는 각종 규제를 동원했지만 서울 집값은 꺾이지 않았습니다.

📈 서울 아파트 가격 추이

연간 상승률 (한국부동산원 기준):

• 2025년 12월 셋째 주까지: 8.25%
• 46주 연속 상승
• 통계 작성 이후 연간 기준 역대 최고치

지역별 상승률 (11월 말 기준, 부동산R114):

지역	연간 상승률
서울 전체	11.5%
송파구	16.4%
강남구	14.5%
서초구	13.6%
성동구	21.39%

💰 주요 규제 정책

1. 6·27 대책 (6월 27일 발표)

• 수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원으로 제한
• 주택 구입 후 6개월 이내 전입 의무
• 2주택 이상 보유자 추가 주담대 금지

2. 9·7 공급 대책 (9월 7일 발표)

• 2030년까지 수도권에 135만 가구 공급
• LH가 직접 시행해 공급 속도 향상
• 착공 기준으로 변경해 체감도 증대

3. 10·15 대책 (10월 15일 발표)

• 서울 전역+경기 12개 지역 토허구역 지정
• 15억 초과 주택 주담대 한도 4억
• 25억 초과 주택 주담대 한도 2억
• 갭투자 원천 차단
• DSR 스트레스 금리 3.0%로 상향

❓ 왜 규제에도 집값이 올랐나

전문가들은 다음과 같은 이유를 꼽습니다.

1. 매물 잠김 현상

• 규제로 갈아타기가 어려워지자 매도자들이 매물을 내놓지 않음
• 매물 감소: 6월 말 7만 4779개 → 12월 5만 9939개 (24.7% 감소)
• 한두 건의 거래만으로 시세가 오르는 구조

2. 공급 부족

• 2025년 전국 입주 물량: 26만3330가구 (전년 대비 28% 감소)
• 11년 만에 최저 수준
• 서울은 더 심각: 32% 감소

3. 풍부한 유동성

• 주식, 코인 등에서 번 돈이 부동산으로 유입
• 6~9월 주식·채권 매각 후 부동산 매입: 1조7167억 원 (전년 대비 2배 이상)
• 금리 인하 기조로 매수 여력 증가

4. '똘똘한 한 채' 현상

• 다주택자 규제로 선호 지역 집중 매수
• 강남3구, 마용성(마포·용산·성동) 중심 신고가 행진

---

양극화 심화: 서울 vs 지방, 강남 vs 비강남

2025년 부동산 시장의 가장 큰 특징은 양극화 심화입니다.

🏙 서울 vs 지방

매매가격 상승률 (11월까지):

• 서울: +8.04%
• 전국: +1.05%
• 수도권: +2.7%
• 지방: 대부분 정체 또는 하락

서울은 신고가 행진을 이어간 반면, 지방은 미분양이 쌓이며 침체가 계속되었습니다.

💎 강남 vs 비강남

강남-비강남 격차 (30평형 기준):

• 2003년: 2.6억 원 차이
• 2025년: 22.1억 원 차이
• 22년 만에 10배 증가

같은 서울 안에서도 강남3구와 노도강(노원·도봉·강북) 등 외곽 지역의 격차가 극심하게 벌어졌습니다.

📊 예시
• 강남구 30평형: 약 27억 원
• 노원구 30평형: 약 5억 9천만 원
• 격차: 약 21억 원

---

전세 대란과 월세 전환

매매시장뿐 아니라 전월세 시장도 큰 변화를 겪었습니다.

🏘 전세 시장 현황

전세 물량 감소:

• 서울 아파트 전세 물건: 3만2767개 → 2만4382개 (26% 감소)
• 토허구역 실거주 의무로 갭투자 불가
• 기존 세입자들이 계약갱신청구권으로 2년 연장
• 신규 전세 계약 급감

전세가격 상승:

• 서울 아파트 전세수급지수: 99.0 → 104.7 (5.7포인트 상승)
• 100 이상은 수요가 공급보다 많다는 의미
• 전세가격 상승률: 3.09%

🏠 월세 전환 가속화

전세 물량이 줄면서 월세 비중이 크게 증가했습니다.

월세 시장 변화:

• 서울 아파트 월세 물건: 2만175개 → 2만2112개 (9.6% 증가)
• 전월세 거래 중 월세 비중 1%포인트 이상 증가
• 평균 월세 가격 역대 최고치
• 서울 아파트 평당 월세: 147만6천 원 (2016년 대비 63% 상승)

⚠ 임차인 부담 급증
매매가, 전세가, 월세가 동시에 오르는 3중 강세로 임차인들의 주거비 부담이 크게 늘었습니다. 특히 전세에서 월세로 전환하면서 초기 비용은 줄지만 매달 나가는 월세 부담이 증가했습니다.

---

2026년 전망: 집값은 어떻게 될까?

전문가들은 2026년에도 서울과 수도권 중심으로 집값 상승세가 이어질 것으로 전망합니다.

📊 주요 기관 전망

주택산업연구원:

• 2026년 서울 아파트 가격: 4.2% 상승
• 수도권: 2.5% 상승
• 전국: 1.3% 상승
• 올해보다는 상승폭 둔화 예상

📈 상승 전망 근거

1. 공급 부족 지속

• 2026년 전국 입주 물량: 21만 가구 (2025년 대비 24.4% 감소)
• 서울은 더 심각: 2만988가구 (32% 감소)
• 공급 대책 발표했지만 실제 입주까지 수년 소요

2. 금리 인하 기조

• 기준금리 추가 인하 가능성
• 매수 여력 증가
• 풍부한 유동성 지속

3. 전세가 상승

• 전세 물량 감소로 전세가 추가 상승 예상
• 전세가 상승이 매매가를 끌어올리는 구조

📉 주의할 변수

1. 세제 개편

• 양도소득세, 종합부동산세 등 세제 변화 가능성
• 실제 시행 시 시장에 큰 영향

2. 추가 규제

• 정부의 추가 대책 가능성
• 다만 규제 효과에 의문

3. 경제 위기

• 예상치 못한 대내외 경제 위기 발생 시

---

※ 출처 및 저작권 안내
본 뉴스는 공식 기관의 발표 자료와 주요 언론사의 보도 내용을 참고하여 재구성하였습니다. 모든 내용은 원문을 직접 인용하지 않고 이해하기 쉽게 다시 작성되었습니다. 더 자세한 정보는 각 기관의 공식 홈페이지나 전화 상담을 이용해주시기 바랍니다.

 

© 일상의 시선
50대의 눈으로 바라본 세상 이야기

메인 블로그: nulfparang.com